Kira şerhi, bir kiracının kiraladığı mülk üzerindeki kira hakkını tapu siciline işleyerek güvence altına almasını sağlayan bir uygulamadır. Kiracının haklarının korunması için özellikle uzun vadeli kiralamalarda tercih edilen bu uygulama, mülk sahibinin mülkü satması veya devretmesi durumunda bile kiracının haklarını koruma altına alır. Kira şerhi, tapu siciline işlenmiş resmi bir kayıttır ve kiracının, mülkün yeni sahibine karşı da kiracılık haklarını korumasını sağlar.
Bu yazıda kira şerhinin ne anlama geldiği, nasıl yapıldığı, hangi durumlarda gerekli olduğu ve sağladığı avantajlar hakkında detaylı bilgilere yer vereceğiz.
Kira Şerhi Ne Anlama Gelir?
Kira şerhi, mülk sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinin tapu siciline işlenmesi anlamına gelir. Tapu siciline işlenen bu kayıt, kiracının mülk üzerindeki kira hakkını yasal olarak güvence altına alır. Özellikle uzun vadeli kiralamalar için yapılan bu işlem, kiracının mülk el değiştirse bile kira sözleşmesi süresince kiraladığı taşınmazda kalma hakkını korumasını sağlar.
Örneğin, bir kiracı 5 yıllık bir kira sözleşmesi yapmış ve kira şerhi koydurmuşsa, mülk sahibi mülkü başkasına satsa dahi, kiracının sözleşme süresince kiralanan mülkten çıkarılması mümkün olmaz. Mülkü alan yeni sahip, kira sözleşmesine uymak ve kiracıyı sözleşme bitene kadar mülkten çıkarmamak zorundadır.
Kira Şerhi Nasıl Yapılır?
Kira şerhinin yapılması için belirli adımlar izlenir ve tapu siciline başvurulması gerekir. İşte kira şerhinin adım adım nasıl yapıldığı:
1. Kira Sözleşmesi Yapılması
Kira şerhi işlemi için ilk adım, kiracı ve mülk sahibi arasında yazılı bir kira sözleşmesinin yapılmasıdır. Bu sözleşme, kiralanan mülkün hangi şartlar altında kiralandığını, kira bedelini, kira süresini ve tarafların diğer hak ve yükümlülüklerini içerir. Kira şerhi yapılabilmesi için kira sözleşmesinin noter onaylı olmasına gerek yoktur, ancak yazılı olması şarttır.
2. Tapu Sicil Müdürlüğüne Başvuru
Kira şerhinin tapu siciline işlenebilmesi için kiracı veya mülk sahibi tapu sicil müdürlüğüne başvurur. Kira sözleşmesi ve tarafların kimlikleriyle birlikte başvuru yapılır. Bu başvuru sırasında mülk sahibinin onayı gerekir, çünkü mülk sahibinin bilgisi ve izni olmadan tapuya kira şerhi koyulamaz.
3. Şerh Süresi Belirlenmesi
Kira şerhi, kira sözleşmesinde belirtilen süreye göre yapılır. Şerh süresi genellikle kira sözleşmesinin süresine uygun olarak belirlenir. Ancak, Türk Medeni Kanunu’na göre bir kira şerhi en fazla 10 yıllık bir süre için tapu siciline işlenebilir. Eğer kira süresi 10 yıldan uzunsa, şerhin yenilenmesi gerekebilir.
4. Harç ve Ücretlerin Ödenmesi
Kira şerhi için tapu sicil müdürlüğüne harç ve işlem ücretleri ödenir. Bu ücretler, her yıl belirlenen resmi tarifelere göre değişiklik gösterebilir. Harçlar, kira şerhini yaptıran kiracı ya da mülk sahibi tarafından ödenebilir, bu konuda taraflar arasında bir anlaşma yapılabilir.
Kira Şerhinin Avantajları Nelerdir?
Kira şerhi, hem kiracı hem de mülk sahibi için belirli avantajlar sunar. İşte kira şerhinin başlıca avantajları:
1. Kiracı Hakkının Korunması
Kira şerhi, kiracının kira sözleşmesi süresi boyunca mülk üzerindeki haklarını koruma altına alır. Bu sayede mülk sahibi mülkü başkasına devretse bile kiracının sözleşme şartlarına göre mülkü kullanma hakkı devam eder. Mülkün yeni sahibi, kira sözleşmesine ve kira şerhine uymak zorundadır.
2. Kiracının Tahliye Edilmesini Engeller
Kira şerhi, kiracının haksız yere tahliye edilmesini önler. Kiracı, kira süresi boyunca kira sözleşmesi şartlarına uygun davrandığı sürece, mülkün satılması gibi durumlarda bile tahliye edilme endişesi yaşamaz. Mülkün yeni sahibinin kiracıyı çıkarmak gibi bir hakkı bulunmaz.
3. Mülk Sahibine Güvence
Mülk sahibi açısından kira şerhi, kiracının uzun süreli kira ilişkisine bağlı kalmasını sağlar. Mülk sahibi, kiracının haklarını güvence altına alarak mülkün düzenli bir şekilde kirada kalmasını sağlayabilir ve uzun vadede kira gelirlerini güvence altına alır.
4. Tapu Sicili Üzerinde Resmi Kayıt
Kira şerhi, tapu siciline işlenmiş resmi bir kayıt olduğu için taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık durumunda hukuki açıdan önem taşır. Bu kayıt, mahkemelerde kanıt olarak kullanılabilir ve kiracının haklarını güçlü bir şekilde savunmasına yardımcı olur.
Kira Şerhi Hangi Durumlarda Gerekli Olur?
Kira şerhi her zaman gerekli olmasa da, bazı durumlarda kiracıların ve mülk sahiplerinin haklarını korumak için oldukça faydalıdır. İşte kira şerhinin gerekli olabileceği bazı durumlar:
- Uzun Vadeli Kiralamalar: Özellikle 5 yıl ve üzeri kiralamalarda kira şerhi yapılması, kiracının haklarını koruma açısından önemlidir.
- Ticari Mülk Kiralamaları: Ticari amaçlarla kiralanan mülklerde, işyerinin uzun vadeli kullanımının güvence altına alınması için kira şerhi önerilir.
- Mülkün El Değiştirme İhtimali: Eğer mülk sahibinin mülkü satma veya devretme ihtimali varsa, kiracının kira hakkını koruması için kira şerhi yaptırması faydalı olabilir.
Sık Sorulan Sorular
Kira şerhi ne kadar süreyle geçerlidir?
Kira şerhi, kira sözleşmesinde belirtilen süre boyunca geçerlidir. Ancak en fazla 10 yıllık bir süre için yapılabilir. Eğer kira süresi 10 yıldan uzun ise şerhin yenilenmesi gerekir.
Kira şerhi zorunlu mudur?
Kira şerhi zorunlu bir işlem değildir. Ancak, uzun vadeli kiralamalarda kiracının haklarını güvence altına almak için tavsiye edilir.
Kira şerhi nasıl kaldırılır?
Kira şerhi, kira sözleşmesi sona erdiğinde tapu sicil müdürlüğüne başvuru yapılarak kaldırılabilir. Hem kiracı hem de mülk sahibinin onayıyla bu işlem gerçekleşir.
Kira şerhi mülk sahibinin izni olmadan yapılabilir mi?
Hayır, kira şerhi için mülk sahibinin onayı gereklidir. Mülk sahibinin izni olmadan tapu siciline kira şerhi işlenemez.
Kira şerhi ile kiracının mülk üzerindeki hakları nelerdir?
Kira şerhi, kiracının kira süresi boyunca mülkü kullanma ve kiraladığı mülkten çıkarılmama hakkını koruma altına alır.
